Расчет коэффициента капитализации методом рыночной выжимки
Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений ЧОД сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации:
ЧОД i
Rкап
n
1
Сi
= —Σ ————— (5.18)где ЧОД i — чистый операционный доход i-го объекта-аналога;
Сi — цена продажи i-го объекта-аналога.
где ЧОД i – чистый операционный доход i-го объекта-аналога;
Сi – цена продажи i-го объекта-аналога.
В этом методе отдельно не учитывается возврат капитала и доход на инвестиции (табл.5.1).
Таблица 5.1
Расчет коэффициента капитализации (Rкап
Показатель | Объект | |||
№1 | №2 | №3 | №4 | |
Цена продажи, долл. | 120000 | 90000 | 140000 | 75000 |
ЧОД, долл. | 20750 | 15000 | 25500 | 12000 |
Общий коэффициент капитализации | 0,172 | 0,166 | 0,182 | 0,160 |
Среднее значение общего коэффициента капитализации | ||||
0,17 | ||||
При всей внешней простоте применения этот метод расчета вызывает определенные сложности – информация по ЧОД и ценам продаж относится к категории «непрозрачной» информации.
Расчет коэффициента капитализации методом связанных инвестиций.
Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина коэффициента определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы. Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается
Rm = ДО / К (5.19)
где Rm – ипотечная постоянная;
ДО – ежегодные выплаты по обслуживанию долга;
К – сумма ипотечного кредита.
Коэффициент капитализации для собственного капитала рассчитывается по формуле:
Re | = | Годовой ДП до выплаты налогов | (5.20) |
Величина собственного капитала |
Общий коэффициент капитализации определяется как средневзве-шенное значение:
R = М •Rm + ( 1 – M ) •Re (5.21)
где М – коэффициент ипотечной задолженности.
Пример. Доля собственного капитала – 30%; ставка процента по кредиту – 12%; кредит предоставлен на 25 лет; ставка дохода на собственный капитал – 5%, тогда общая ставка капитализации равна:
а) ипотечная постоянная кредита, предоставленного на 25 лет под 12% годовых, – 0,127500;
б) общая ставка капитализации рассчитывается по формуле 4.21:
R = 0,7 *0,127500 + 0,3 *0,05 = 0,08925 + 0,015 = 0,10425 (10,42%).
Таким образом, специфика метода капитализации доходов заключается в следующем:
в текущую стоимость переводится ЧОД за один временной период;
не рассчитывается цена реверсии;
коэффициент капитализации рассчитывается для недвижимости тремя методами:
методом рыночной выжимки;
методом определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат;
методом связанных инвестиций.
Преимущества метода капитализации доходов заключаются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как правило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расчете капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого — предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.
Недостатки метода капитализации доходов состоят в том, что
применение его затруднительно, когда отсутствует информация о рыночных сделках;
метод не рекомендуется использовать, если объект недостроен, не вышел на уровень стабильных доходов или серьезно пострадал в результате форс-мажорных обстоятельств и требует серьезной реконструкции.
studfiles.net
Определение ставки капитализации
Ставка капитализации представляет собой коэффициент, устанавливающий зависимость между стоимостью объекта и ожидаемым доходом от его эксплуатации. Понятие коэффициента капитализации, используемое применительно к недвижимости, включает три составляющие: безрисковый доход на капитал, премию за общий риск инвестиций в недвижимость и специальную премию за ликвидность/неликвидность конкретного объекта.
Капитализация дохода — процесс пересчета потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости. При этом учитываются: сумма будущих доходов, когда должны быть получены доходы, продолжительность времени получения доходов. Применительно недвижимости коэффициент капитализации должен включать доход на капитал и возврат капитала.
СК = НП (б.р.) + Р + Л + И + П
где СК – ставка капитализации:
НП (б.р.) – безрисковая ставка, принимаемая по вкладам;
Р – премия за риск — для учета вероятности неполучения прибылей и не возмещения первоначально вложенных средств, которая соответствует данному размещению капитала;
Л – премия за неликвидность — для учета потенциальной возможности инвестора реализовать на рынке имущественные права, получить наличные деньги, а также необходимых временных затрат;
И – премия за инвестиционный менеджмент – для учета необходимости осуществления компетентного управления капиталовложениями со стороны инвестора;
П – ставка возврата капитала. При линейном возврате капитала (метод Ринга) П=1/р=1/ Тэх100%
где – р есть число лет, требуемое для возврата вложенного капитала.
Расчет базовой «условно-безрисковой» ставки
В качестве возможных базовых ставок в пределах РФ принято рассматривать следующие инструменты:
· депозиты Сбербанка РФ и других надежных российских банков;
· западные финансовые инструменты «государственные облигации других стран;
· ставка рефинансирования ЦБ РФ;
· государственные облигации РФ.
В качестве расчетной принимаем ставку рефинансирования в размере 8,25%. (Указание Банка России от 13 сентября 2012 г. № 2873-У «О размере ставки рефинансирования Банка России)
Премия за риск — для учета вероятности неполучения прибылей и не возмещения первоначально вложенных средств
Р – инвестиционный риск (определяется как суммарный инвестиционный риск по методике МБРР аналитическим способом)
Таблица 17– Суммарный инвестиционный риск по методике МБРР аналитическим способом
| Факторы риска, влияющие на объект недвижимости | |||||||||||
| Вид и наименование риска | Категория риска | Балл риска | |||||||||
| Систематический риск | |||||||||||
| Ухудшение общей экономической ситуации | динамичный | ||||||||||
| Увеличение числа конкурирующих объектов | динамичный | ||||||||||
| Изменение законодательства | динамичный | ||||||||||
| Несистематический риск | |||||||||||
| Природные и антропогенные чрезвыч. ситуации | статичный | ||||||||||
| Ускоренный износ объекта | статичный | ||||||||||
| Неполучение арендных платежей | динамичный | ||||||||||
| Неэффективный менеджмент | динамичный | ||||||||||
| Криминогенные факторы | динамичный | ||||||||||
| Финансовые проверки | динамичный | ||||||||||
| Неправильное оформление договоров аренды | динамичный | ||||||||||
| Количество наблюдений | |||||||||||
| Взвешенный итог (балл х количество наблюдений) | |||||||||||
| Сумма (сумма по строке «взвешенный итог») | |||||||||||
| Количество факторов (количество видов риска) | |||||||||||
| Средневзвешенное значение (сумма : количество факторов) | 1,5 |
Классификация рисков по вероятности возникновения
В зависимости от вероятности события каждому фактору присваивается свой ранг.
Таким образом, инвестиционный риск составляет 1,5%.
Премия за низкую ликвидность недвижимости
Поправка на длительную экспозицию при продаже и время по поиску нового арендатора в случае банкротства или отказа от аренды существующего арендатора.
Учитывая невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, надбавка за низкую ликвидность может быть принята на уровне той прибыли, которую получит потенциальный инвестор при альтернативном вложении капитала с гарантированным получением дохода за время экспонирования объекта.
В данном случае срок экспозиции может составить пределах 1-12 месяцев, на основе безрисковой ставки поправка составит:1,0 мес. х 8,0%/12 мес. = 0,67%
Премия за инвестиционный менеджмент
Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Данный риск оценить достаточно трудно, и для объектов аналогичных рассматриваемому в практике оценочной деятельности принимается от 0,5% до 5 %.
В данном случае принимаем премию в следующем размер: 0,5 %
Норма возврата капитала
Норма возврата капитала — это та ставка, которая компенсирует возврат всей суммы вложенных инвестиций при перепродаже объекта недвижимости. Норма возврата капитала определяется различными методами:
Метод Инвуда построен так, что норма возврата капитала определяется как величина фактора фондовозмещения по ставке дохода на инвестиции. При этом величина нормы возврата капитала получается меньше величины, определенной методом Ринга. Это более точный метод расчет нормы возврата капитала.
Метод Хоскольда является самым точным методом. Тем не менее метод Инвуда получил наибольшее распространение. По методу Хоскольда норма возврата капитала определяется как величина фактора фондовозмещения по безрисковой ставке, так как существует риск невозврата средств.
Метод Ринга является наиболее простым. Он формализуется в следующем виде:
норма возврата капитала = 100% / срок финансирования инвестиций
Срок экономической жизни представляет собой временной отрезок, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль. Это полный период времени, в течение которого улучшения вносят вклад в стоимость недвижимости. Улучшения достигают конца своей экономической жизни, когда их вклад становится равным нулю, вследствие их старения. Как уже было упомянуто выше, возмещение инвестиций в здание и сооружения будет вестись по прямолинейному методу. Продолжительность экономической жизни, с учетом физических и функциональных характеристик, Оценщиками принята равной 25 годам.
норма возврата капитала = 100% /25 = 4%
Расчет ставки капитализации приведен в Таблице18.
Таблица 18– Расчет величины ставки дисконтирования кумулятивным методом
| Наименование | Значение |
| Безрисковая ставка дохода | 11% |
| Премия за риск инвестиций в РФ | 1,50% |
| Премия за ликвидность недвижимости | 0,67% |
| Премия за инвестиционный менеджмент | 0,50% |
| Норма возврата капитала | 4,00% |
| Ставка капитализации, % | 17,67% |
При определении прибыли предпринимателя, использовались результаты исследований, приведенные в «Техническом задании (технических указаниях) на определение рыночно обоснованной величины арендной платы (оценки рыночной стоимости имущественного права пользования или пользования и владения, выраженной в виде периодических платежей) за земельный участок, находящийся в собственности Российской Федерации», разработанном Федеральным агентством по управлению федеральным имуществом. Данное техническое задание размещено на официальном сайте Росимущества: http://www.rosim.ru/rosim/structure/analize_ocenka/ocenka.htm/200708061423-4873.htm/.
Результаты исследований относительно выделения части дохода, приходящейся на вознаграждение по фактору «предпринимательские способности»
| Доля предпринимателя, % | Вид базы для определения дохода предпринимателя | Информация об исследовании/ исследователе | Источник информации |
| 10%-25% | затраты | Stephen Rushmore, MAI, CHA, CRE — HVS International — New York | http://www.hotel-online.com/News/PR2002_2nd/Apr02_CanadianOutlookFeb.html |
В данном случае, прибыль предпринимателя принимается в среднем 10%.
infopedia.su
Коэффициент капитализации: Определение с учетом возмещения капитальных затрат
Коэффициент капитализации /Кк/ применительно к недвижимости включает ставку дохода на инвестиции и норму возврата капитала.
Учет в Кк возмещения капитала необходимо, когда прогнозируется изменение стоимости актива /уменьшение или рост/.
Методы возмещения капитала, инвестированного в недвижимость:
1. Прямолинейный возврат капитала – Метод Ринга
2. Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции – Метод Инвуда
3. Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента – Метод Хоскольда.
Метод Ринга целесообразно использовать, когда ожидается, что поток доходов будет систематически снижаться, а возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100% стоимости актива на остающийся срок полезной жизни актива. Другими словами она представляет величину обратную сроку службы актива.
Пример
Условие: Затраты на недвижимость составляют 4000у.е., срок ее службы равен 5-ти годам, ставка дохода на инвестицию равна 12%.
Решение: Ежегодная прямолинейная норма возврата капитала составит 20%, т.к. за 5-ть лет возвратиться 100% актива. В данном случае Кк = 32% = 20%+12%
Показатели / Год | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
Остаток основной суммы | 4000 | 3200 | 2400 | 1600 | 800 |
Проценты на капитал (12%) | 480 | 384 | 288 | 192 | 96 |
Возмещение основной суммы первоначальная (20%) от затрат | 800 | 800 | 800 | 800 | 800 |
Общая сумма возмещения | 1280 | 1184 | 1088 | 992 | 896 |
Согласно таблице, выплачиваемые проценты убывают, т.к. они начисляются на убывающий остаток основной суммы.
Метод Инвуда применяется, когда ожидается, что в течение всего прогнозного периода будут получены равновеликие доходы. Одна их часть представляет собой доход на инвестиции, а другая возврат /возмещение/ капитала. Сумма возврата капитала реинвестируется по ставке дохода на инвестиции. В этом случае норма возврата инвестиций как составная часть Кк равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям (берется из шести функций сложного %). Кк при потоке равновеликих доходов равен сумме ставки дохода на инвестиции и фактора фонда возмещения для этого же процента. Кк принимается из таблиц в графе «Взнос на амортизацию единицы».
Пример
Условие: Затраты на недвижимость составляют 4000у.е., срок ее службы равен 5-и годам, ставка дохода на инвестиции – 12%.
Решение:
Ежегодный равновеликий поток доходов равен 1109,64у.е.= 4000у.е.*0,27741 – из графы «Взнос на амортизацию» для 12% на 5-ть лет.
Процент за первый год составит 480у.е. (12% от 4000у.е.)
Возврат основной суммы равен 629,64у.е. = 1109,6-480
Показатели / Год | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
Возврат основной суммы с реинвестированием по 12% годовых | 629,64 | 705,2 | 789,82 | 884,6 | 990,75 |
Остаток основной суммы | 4000 | 3370,36 | 2665,16 | 1875,34 | 1133,91 |
Проценты на капитал 12% годовых | 480 | 404,44 | 319,82 | 225,04 | 118,89 |
Равновеликий поток доходов | 1109,64 | 1109,64 | 1109,64 | 1109,64 | 1109,64 |
Коэффициент капитализации рассчитывается путем сложения ставки дохода на капитал /инвестиции/ 0,12 и фактора возмещения 0,15741 (для 12% на 5-ть лет). В результате получается Кк=0,27741, как если бы он был взят из графы «Взнос на амортизацию» для 12% и 5-ти лет.
Метод Хоскольда – используется в ситуациях, когда ставка дохода, приносимая первоначальными инвестициями в недвижимость настолько высока, что становится маловероятным осуществление реинвестирования по той же ставке. Поэтому для реинвестирования средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.
Пример
Условие: Покупка недвижимости предполагает ежегодный 24% доход на затраченный капитал в течение 5-ти лет. Возвратные средства могут быть без риска реинвестированы по ставке 12%. Определить общий коэффициент капитализации.
Решение:
Если норма возврата капитала равна 0,15741, что представляет собой фактор фонда возмещения для 12% за 5-ть лет, то Кк=0,39741=0,24+0,15741.
Если прогнозируется, что недвижимость потеряет стоимость лишь частично, то Кк рассчитывается другим способом.
Пример
Условие: Покупаемый объект недвижимости через 5-ть лет может быть продан за 40% его нынешней стоимости. Ставка дохода на инвестиции составляет 12%.
Решение:
А. По методу Ринга норма возврата капитала: равна 24%=12%+12%
Кк (норма возврата капитала) = (100% / 5 лет) * 0,6 = 12%
Ставка дохода на инвестиции = 12%
Б. По методу Инвуда норма возврата капитала: определяется путем умножения фактора фонда возмещения на процент потери стоимости объекта недвижимости: 60%*0,15741=0,0944 (норма возврата капитала) + 0,12 (ставка дохода на инвестиции) = 0,2144 или 21,44%.
Пример
Условие: Требуемая ставка дохода на капитал равна 12%. Прирост стоимости будет происходить в течение последующих 5-ти лет и составит 40%.
Решение:
Рассчитывается отложенный доход: 0,4*0,15741 (фактор фонда возмещения за 5-ть лет при 12%) = 0,063. Из ставки дохода на капитал вычитается отложенный доход и т.о. определяется Кк=0,12-0,063=0,057 или 5,7%
В случае повышения стоимости инвестируемых средств выручка от продажи не только обеспечивает возврат всего вложенного капитала, но и приносит часть дохода, необходимого для получения 12% ставки дохода на капитал, поэтому Кк должен быть уменьшен с учетом ожидаемого прироста капитала.
Страница КАРТА сайта содержит список всех записей с ССЫЛКАМИ.
allegri.org.ua